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图源：视觉中国
文 ｜ 岳家琛
裁剪 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满责任室
2026 年 3 月，香港中环，一场关乎千亿钞票气运的磋商正堕入僵局。
磋商的两边，一边是掌控着香港老牌地产帝国新天下发展的郑氏眷属，另一边是公共最大另类资产料理公司黑石集团。
其中，黑石集团打算注资 25 亿好意思元，通过稀奇主义公司成为新天下发展的最大激动；而郑氏眷属虽惬心参加 10 亿至 15 亿好意思元自救，却鉴定不愿拆除对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的放荡权。
2025 年 5 月，新天下发展初度出现债务负约。为了偿债，畴前一年，从上海淮海中路 K11 到艳丽酒店集团，甚而再到公司股权，一系列资产出售的传奇似乎王人传递出一个信号：能有但愿出售的资产，新天下发展似乎王人有可能放上货架。
而这场与黑石集团博弈的效果，不仅关乎这个老牌营业帝国的包摄，更关乎香港眷属企业在当下的气运。
郑氏营业帝国千里浮
维多利亚港的 K11 MUSEA 艺术购物中心，这个将艺术与营业完好会通的地标建筑，见证着郑氏眷属长达半个多世纪的隆替转念。
郑氏眷属的故事，始于 1925 年生于广东顺德的郑裕彤。20 世纪 40 年代，郑裕彤来到澳门，在岳父周密元的周大福珠宝金行当学徒。
凭借敏感的营业感觉和过东谈主的胆识，他从一个小小的金店学徒起步，缓缓补助起横跨珠宝、地产、酒店、百货的营业帝国。
1956 年，31 岁的郑裕彤厚爱袭取周大福，但郑裕彤的贪念远不啻于此。20 世纪 70 年代，他运转进军香港地产市集，创办新天下发展。
彼时，郑裕彤先后开垦了香港会议展览中心、新天下中心、尖沙咀崇光百货等记号性方式。1990 年，郑裕彤的个东谈主资产估量已达 130 亿港元，成为香港地产界"四大天王"之一。
2016 年 9 月，91 岁的郑裕彤在香港病逝。他留住了一个纷乱的营业帝国和进步 2000 亿港元的眷属钞票。郑裕彤物化后，宗子郑家纯袭取了眷属企业的勾通权，成为新一代的掌门东谈主。
不外，短短九年后，这个营业帝国却堕入沉重的债务危险。
2024 年 12 月 31 日，新天下发展发布了一份令市集忌惮的中期财报。数据涌现，集团借款总和高达 1464.88 亿港元，其中一年内到期债务 322.1 亿港元，而公司账上现款及银行进款仅为 214.18 亿港元。这意味着，现款对短期债务的隐敝比例仅为 66.49%。
欠债率方面，集团的净欠债率攀升至 57.5%，远超港资房企传统的 30% 安全线。
2025 年 5 月 30 日，新天下发展发布公告，旗下子公司刊行的四只永续证券将递延分配，波及金额高达 34 亿好意思元。这是新天下发展上市以来初度出现债务负约。
利润方面，2025 年下半年，新天下发展集团收入同比着落 50%，降为 83.91 亿港元；中枢操办利润同比着落 18%，降至 36.36 亿港元；激动应占亏欠 37.3 亿港元。
在畴前两个半财年中，这家曾被视为香港地产界"豪富"的企业，激动应占亏欠累计进步 318 亿港元。
关于收入减少的原因，新天下发展讲解为建筑收入和内地物业委派减少。
减少的销售量，主要来自内地市集。新天下发展的料理层在功绩会上提到，上半财年在香港完成了 103 亿港元销售额，为 2021 年以来最高，而内地市集只是带来了 32 亿销售额。
功绩会上，新天下发展料理层强调，缩短合座债务是该公司的关键主义。
千亿债务的重压
新天下发展的债务危险，缘何而来？
深档次的原因，梗概在于郑氏眷属激进的扩展策略。
2016 年，郑裕彤的孙子郑志刚接掌新天下发展后，建议了一系列斗胆的转型计策。他创立了将艺术与营业会通的 K11 品牌，在上海、广州、武汉等多个一线城市布局大型营业方式；同期，集团在内地大手笔拿地，打算在一年内投资约 100 亿元。
彼时，好多港资开垦商也曾运转缩小。诸如长江实业集团、恒基兆业地产等。但新天下却采取反向加仓。
那一年，新天下发展旗下公司和周大福汇集以 42.07 亿元，拿下深圳前海桂湾片区地块，当年 12 月又和招商蛇口汇集斥资 89 亿元，拿下深圳蛇口太子湾地块。
2019 年 7、8 月，新天下发展更是在 4 天本领里，悉数投资 138 亿元，在杭州、宁波等地接连拿下地块，其中不乏当年的"地王"。
此外，新天下发展建议了将用 200 亿港元在内地拿地的打算，并运转继续介入深圳龙岗、西里新围、光明光侨食物厂，以及广州海珠区、增城等多个旧改方式。
梳理新天下发展过往财报不错发现，到 2016 年末，其在内地的地盘储备也曾达到了 110 万平日米的岑岭，其中住宅楼面面积达到了 570 万平日米。而这些大手笔投资，也为新天下发展自后的窘境埋下伏笔。
债务危险之后，新天下发展的支吾策略是"七招减债"：出售发展方式、非中枢资产、开释农地价值、栽植租务陈说、精简资本、暂停派息和加强财务料理。
畴前几年，这家公司险些一直在为资金奔波。2024 年 9 月，新天下在德清楚银行牵头下拿到一笔最高 59 亿港元贷款。为了获取这笔融资，新天下拿出了我方最中枢的一组营业资产作典质——维港文化汇。这内部包括尖沙咀地标 K11 MUSEA 和香港艳丽酒店，且是第一顺位典质。
2025 年 11 月，新天下发展进攻推出了一项规模达 19 亿好意思元的债券交换要约决议。不外，最终独一 71.7% 的债券握有东谈主参与了此次交换。
但这些方法似乎还不及以处罚根底问题。市集开阔预期，新天下发展最终可能需要进行更透顶的重组——包括出售中枢资产、引入计策投资者，甚而拆除放荡权。
除了财务窘境外，交班东谈主的博弈也拦阻冷落。
郑裕彤物化后，其宗子郑家纯接过了眷属企业的勾通权。但郑家纯的四个子女——长女郑志雯、宗子郑志刚、次子郑志明、三子郑志亮——也继续进入眷属企业，各自夸责不同的业务板块。
郑志雯执掌周大福珠宝和艳丽酒店集团，曾推动周大福在内地的大规模扩展；郑志刚曾担任新天下发展行政总裁，是 K11 品牌的创立者；郑志明、郑志亮则辞别担任新创建联席行政总裁、郑氏眷属私东谈主投资旗舰周大福企业联席 CEO。
名义上看，这是一个单干明确、各司其职的眷属治理结构。但事实上，权柄的均衡并拦阻易。
2024 年 9 月 26 日，新天下发展发布公告，郑志刚厚爱辞任行政总裁一职，由作事司理东谈主马绍祥接任。
随后，郑志雯加入新天下发展提名委员会，记号着眷属企业进入新的治理阶段。郑志刚则采取二次创业，缔造了总部设于香港的详细性企业集团 ALMAD Group。
"这种看似东奔西向的安排，梗概响应了郑氏眷属在计策方朝上的不对。"一位香港投资行业东谈主士惊羡谈。
黑石的算计
关于黑石集团而言，这梗概是一个千载难逢的契机。
黑石集团建议的注资决议，意味着郑氏眷属将失去对新天下发展的放荡权。这关于一个信守了半个多世纪的眷属而言，无疑是一个困难的采取。
动作公共最大的另类资产料理公司，黑石集团料理着进步 9000 亿好意思元的资产，擅长在市集低迷期收购被低估的资产。新天下发展旗下的资产，举例香港会议展览中心、K11 购物中心、广州周大福金融中心等，恰是黑石集团满意的主义。
黑石集团打算通过"现款认购新股 + 受让郑氏眷属旧股"的组合方式增握，最终握股比例可能进步 30%。这意味着，黑石集团将成为新天下发展的最大激动，而郑氏眷属的握股比例可能降至 15% 以下。
关于郑氏眷属而言，这意味着失去对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的放荡权。
郑氏眷属试图寻找既能缓解债务压力又能保留放荡权的决议；而黑石集团则但愿以最小的资本获取最大的放荡权。
郑氏眷属的窘境，亦然通盘这个词香港眷属企业面对的共同挑战。
香港的"四大眷属"——李嘉诚眷属、郭顺利眷属、李兆基眷属和郑裕彤眷属——王人是在香港经济升起的黄金期间崛起的。他们通过地产、基建、公用管事等把持性行业蓄积了多半钞票。
比年来，跟着香港经济结构的转型和内地经济的崛起，这些眷属企业面对着前所未有的挑战。
新天下发展只是郑氏眷属资产的一部分。集团旗下还包括周大福珠宝、新创建集团、周大福企业等多家公司。上述香港投资行业东谈主士分析称，怎样互助不同板块之间的利益分配，均衡不同眷属成员之间的权柄干系，在快速变化的市荟萃保握竞争力，这些王人是郑氏眷属必须面对的问题。
而关于通盘这个词香港地产界来说配资网哪，新天下发展的故事梗概只是一个运转。在市集退换和行业转型的压力下，更多的房企可能面对肖似的窘境。
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